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Giurisprudenza....

Ripartizione di spese condominiali - Delibera assembleare in violazione dei criteri, legali o convenzionali, di ripartizione - Conseguenze - Nullità o annullabilità della delibera - Condizioni - Fondamento

In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume". Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.. (massima ufficiale) Cassazione Sez. Un. Civili, 14 Aprile 2021, n. 9839.

Giurisprudenza....

La ripartizione delle spese condominiali in generale
Le regole sulla ripartizione derivano dal principio generale sancito dall’art. 1118 del codice civile. Ciascun partecipante al condominio deve concorrere al pagamento delle spese. Tutto ciò al fine di garantire il godimento e la conservazione della cosa comune. La concorrenza alla spese del condominio avviene in ragione della cosa comune. Ogni condomino non può sottrarsi da tale obbligo.

L’art. 1223 del codice civile è la norma base in ordine alla ripartizione delle spese del condominio.
Questo articolo segna i criteri per la suddivisione delle spese condominiali. Diversamente, le previsioni di cui agli articoli C.C. 1124, 1125 e 1126 ne costituiscono applicazioni specifiche. A seguito della riforma sulla disciplina condominiale il legislatore ha lasciato quasi inalterati i criteri di ripartizione dei costi. Le modifiche si sono sostanzialmente concentrate solo sull’art. 1124.
Il termine di “spesa condominiale” che viene impiegato dal legislatore è spesso diversificato. A volte viene utilizzata l’espressione “spese per la conservazione”. Altre quella di “spesa per il godimento”. Non manca il riferimento alle spese per la manutenzione oppure alle spese per riparazione. Comunque venga impiegato il termine di spesa e al di là della terminologia, ciò che rilevano, sono i principi a base della fattispecie. Il primo di tali principi è l’utilità comune ed il secondo è l’interesse nella gestione condominiale. Tutto ciò a prescindere che una spesa attenga alla manutenzione, al godimento e così via.
Sui condomini grava quindi un obbligo di natura reale. Essi devono concorrere alle spese necessarie per le parti ed i servizi comuni. In altri termini, il dovere di contribuzione alle spese sorge proprio dalla situazione di comproprietà. Sarà l’intestazione formale della proprietà il criterio per risalire al condomino tenuto al pagamento dei costi per la gestione e conservazione della cosa comune.
Articolo 1123 C.C. divisione costi condominio: millesimi, uso e gruppo ristretto

Art. 1123 del codice civile, comma 1
Con la disposizione di cui all’art. 1123 viene sancito che le spese condominiali vanno ripartite fra i condomini in misura proporzionale alla porzione di piano posseduta. Le spese per la conservazione e per il godimento vanno suddivise in base ai millesimi generali di proprietà. Tale criterio è prevalente rispetto a quelli previsti dai commi 2 e 3 dell’art. 1123 C.C.
Art. 1123 codice civile, comma 2
Qualora si tratti di cose destinate a servire ciascun condomino in maniera differenziata, le spese vanno ripartite alla quantità di uso oggettivo che ciascuno può farne. Poiché la norma non specifica la misura della quota di ripartizione, questa verrà stabilita son apposita assemblea.
Art. 1123 C.C., comma 3
Nel caso in cui l’edificio disponga di più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti che servono soltanto una parte dell’intero fabbricato, le spese restano a carico di coloro che ne traggono utilità. Gli oneri verranno suddivisi fra il gruppo ristretto, così come previsto dai commi 1 o 2, ovvero per millesimi oppure in base all’uso.
I tre criteri di ripartizione della spesa del condominio
L’art 1123 del codice civile segna quindi tre criteri gerarchici di ripartizione. Millesimi, uso e gruppo ristretto. Questi criteri hanno natura legale e prevalgono sulla volontà privata. Solo con il consenso di tutti gli aventi diritto si può derogare a tali criteri legali. L’obbligo di concorrere alle spese racchiuso nell’art. 1123, gravante su ciascun condomino, riguarda tanto le spese di ordinaria manutenzione, che quelle di straordinaria manutenzione. Pertanto, l’art. 1123 si riferisce a tutte le spese ricadenti sulle parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni.
Art. 1124 C.C. ripartizione spese condominio di scale e ascensore
Con l’art. 1224 si stabiliscono le regole di ripartizione delle spese scale e ascensore in maniera specifica. Questo articolo va inteso come una sorta di specificazione, ovvero di eccezione, a quanto previsto dall’art. 1123. A seguito dell’avvenuta riforma il legislatore ha equiparato il criterio di ripartizione di spese che riguardano scale e ascensori. Entrambi vengono mantenuti e sostituiti dai condomini a cui servono. La spesa viene ripartita per metà in base al valore delle unità immobiliari e per l’altra metà in proporzione al piano.

La specificazione del termine piano nella ripartizione delle spese
La norma di cui all’art. 1124 C.C. definisce il concetto di piano. A tal fine, per la ripartizione delle spese di scale e ascensori secondo il valore, si considerano piani:
  • le cantine
  • i palchi
  • le camere a tetto
  • le soffitte e i lastrici, salvo che non siano di proprietà comune.
In buona sostanza l’art. 1124 affianca al principio della proporzionalità quello dell’altezza del piano rispetto al suolo. Inoltre, la formulazione dell’art 1124 richiama chiaramente il comma 2 dell’art.1123, nella parte in cui stabilisce che:
“Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne”.
La ripartizione delle spese fra i proprietari di piani diversi
Secondo le previsioni di cui all’art.1124 la spesa subisce una divisione per metà. Per la prima metà si tiene conto del valore del singolo piano, o porzione di esso, che si servono delle scale. La ripartizione della seconda metà avviene in ragione all’altezza del piano del suolo, in via proporzionale.
In via del tutto analogica, stesse regole valgono per le spese afferenti la ricostruzione e la manutenzione dell’ascensore. Come noto, l’ascensore svolge le medesime funzioni delle scale.
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